Categoría: DERECHO BANCARIO

FORMULAS PARA BAJAR LA CUOTA DE NUESTRA HIPOTECA

FORMULAS PARA BAJAR LA CUOTA DE NUESTRA HIPOTECA

Estar desempleado, tener gastos inesperados, ser autónomo y pasar por un mes sin ingresos… Son varias las situaciones que nos pueden llevar a tener dificultades para pagar la letra hipotecaria y, en esos momentos, desear que la cuota fuera más baja.

Desde T&A ABOGADAS recomiendamos hasta cinco fórmulas para conseguir pagar menos en el mes a mes, explicando los pros y contras de cada técnica.

1. Solicitar una carencia. Sirve para pagar únicamente la parte de intereses de la cuota, sin amortizar nada de capital. Debemos explicar bien al banco que si no nos la conceden, seremos incapaces de pagar la cuota. Así, en una hipotecade 150.000 euros a 30 años a euríbor + 1 % en la que estamos pagando una cuota de 493 euros, la carencia haría que pagáramos solo 144 euros al mes, durante 2 o 3 años, mientras nos recuperamos económicamente. Lo mejor: un grandísimo alivio en el mes a mes. Lo peor: cuando acaben los meses de carencia la cuota volverá a ser la que era de un mes para otro, y encima nuestra hipoteca se alargará dos o tres años. Al final de la hipoteca, habremos pagado más intereses totales. 

2. Alargar el plazo. Pasar de 20 a 30 años en una hipoteca media de 150.000 euros a euríbor + 1 %, hará que nuestra cuota pase de 720 euros a 493 euros. Lo mejor: una significativa rebaja que nos dará aire en el mes a mes. Lo peor: 10 años más (o los que acordemos) de hipoteca que subirán el total de intereses que acabaremos pagando al banco. 

3. Negociar una rebaja del interés. ¿Cómo se consigue? Se puede intentar por dos vías. La primera, prometiéndole al banco algo que le interese, como contratar un seguro que necesitemos con ellos, abrir un plan de pensiones en la entidad, domiciliar algunos recibos más… La segunda vía es conseguir una oferta de otro banco que nos dé mejores condiciones y, con la oferta en la mano, explicarle a nuestro banco que si no igualan la oferta nos iremos al otro banco. En ocasiones, nuestro banco reacciona rebajando el interés. Lo mejor: es una rebaja real sin coste para nosotros. Lo peor: hay que ser capaz de negociar bien. 

4. Llevarnos la hipoteca a otro banco. Este método tiene un coste (alrededor del 1 % de la hipoteca pendiente, o sea, unos 1.000 euros de cada 100.000 pendientes), pero en ocasiones merece la pena. Por ejemplo, si estamos pagando una hipoteca de 150.000 euros a 30 años a euríbor + 2,5 % y conseguimos que otro banco nos ofrezca euríbor + 1 %, pasaremos de pagar 605 euros al mes a pagar solo 493 euros. En este caso, en solo 5 meses ya estaremos ganando dinero. Lo mejor: el ahorro de este método es real, no solo un «parche» para ir tirando. Realmente pagaremos menos. Lo peor: hay que hacer una inversión inicial. 

5. Aplazar cuotas. Una manera de no pagar nada los meses que no damos abasto es contratar una hipoteca flexible.

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NADA ES PARA SIEMPRE, NI SIQUIERA LA HIPOTECA: PROCEDIMIENTO PARA CAMBIAR DE BANCO

NADA ES PARA SIEMPRE, NI SIQUIERA LA HIPOTECA: PROCEDIMIENTO PARA CAMBIAR DE BANCO

Es frecuente oír en las notarías eso de que una hipoteca une más que el matrimonio. De hecho, en muchas ocasiones, nada más terminar la explicación de una hipoteca, los interesados comentan entre sí: “Bueno, pues ya estamos casados con el banco…” Nada más lejos de la realidad: Cambiar la hipoteca de banco es muy sencillo y tiene unos costes limitados por la ley. ¿Qué debe hacer quien quiera cambiar de banco? El procedimiento está recogido en la Ley 2/1994, por la que se regula la subrogación y la modificación de los préstamos hipotecarios.

Así, el deudor puede cambiar de banco, incluso sin el consentimiento del anterior,  siguiendo estos pasos:

  • 1º:Debe dirigirse al nuevo banco, que le presentará una oferta vinculante en la que aparecerán las condiciones del nuevo préstamo hipotecario.
  • 2º:El nuevo banco notificará por vía notarial al banco anterior su disposición a subrogarse en el préstamo antiguo y le requerirá para que, en el plazo de siete días, expida una certificación del importe de la deuda que tiene el interesado con él.
  • 3º:Después de entregar la certificación, el banco anterior puede evitar la subrogación (enervarla) si, en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación, comparece ante el mismo notario y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a igualar o mejorar las condiciones de la oferta vinculante. Esta oferta deberá materializarse en el plazo de diez días hábiles.
  • 4º:Si el banco anterior no iguala o mejora las condiciones, bastará que el nuevo banco efectúe el pago al anterior de las cantidades pendientes por capital, intereses y comisiones e incorpore a la escritura un resguardo del pago.
  • 5º:Si el banco anterior no ha querido certificar el importe de la deuda, será suficiente con que el nuevo banco la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias del error, y deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. El notario lo notificará de oficio al banco anterior, y….ya está.

¿Y cuánto cuesta cambiarse de banco? También en este aspecto los gastos están tasados. Son tres las cosas que suelen preocupar a los interesados antes de tomar una decisión: Impuestos, comisiones y escrituras:

  • Impuestos: La misma Ley dice que la escritura de subrogación está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es decir, no se pagan impuestos.
  • Comisiones: La comisión que cobrará el banco depende del tipo de hipoteca. Si es de tipo variable y se contrató después del 27 de abril de 2003, la comisión de cancelación anticipada no puede ser mayor del 0,5%. Si por el contrario, el préstamo es anterior a dicha fecha, la comisión no puede ser mayor del 1%. En las hipotecas a interés fijo, la comisión de cancelación anticipada no está limitada legalmente. No obstante, el Gobierno recomendó -ya 1996- que las entidades de crédito rebajaran estas comisiones bancarias hasta un máximo del 2,5% del capital pendiente de amortización. Si se trata de un préstamo (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el deudor es una persona física (o una empresa de reducida dimensión), las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada las siguientes cantidades: 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación; o 0,25% si la amortización se produce a partir del quinto año.
  • Honorarios: Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales de las escrituras de subrogación, se aplica el arancel con las reducciones que establece para este caso y tomando como base de cálculo el 70% del capital.

En definitiva, ahora que los bancos vuelven a bajar los tipos de interés en los préstamos hipotecarios, volveremos a plantearnos las subrogaciones o cambios de banco. Yo mismo he hecho estos números en el despacho en muchas ocasiones, y puede asegurarse que para una “hipoteca media” la reducción en 0,5% del tipo de interés compensa los gastos que esto conlleva.

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EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y CLÁUSULAS ABUSIVAS: STJUE 29.10.2015 (C-8/14)

EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y CLÁUSULAS ABUSIVAS: STJUE 29.10.2015 (C-8/14)

Es por todos conocido que la técnica jurídica del legislador español deja mucho que desear. Y si a alguien le quedan dudas, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea vuelve a confirmarlo. En su sentencia de 29 de octubre de 2015, afirma que la Disposición Transitoria 4.ª de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social es incompatible con los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
En efecto, como se recordará, en la famosa sentencia de 14 de marzo de 2013, la corte europea había declarado que la normativa española del procedimiento de ejecución hipotecaria contravenía el Derecho de la Unión Europea. De un lado, no permitía alegar el carácter abusivo de las cláusulas durante el procedimiento ejecutivo. De otro, no permitía al juez del procedimiento declarativo adoptar medidas cautelares como la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria.

El legislador español aprobó la Ley 1/2013 para corregir los defectos denunciados por el Tribunal de Justicia. No obstante, diversos preceptos de la nueva disposición presentaban problemas de compatibilidad con la normativa europea. Y así lo confirmó de nuevo el TJUE en la sentencia de 17 de julio de 2014.

Ahora es el turno de la Disposición Transitoria 4.ª de la Ley 1/2013. Regula cómo afecta esta norma a los procedimientos ejecutivos que se hallan en curso en el momento de su entrada en vigor. Esencialmente concede un plazo de un mes para que las partes Seguir leyendo «EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y CLÁUSULAS ABUSIVAS: STJUE 29.10.2015 (C-8/14)» →