El Tribunal Supremo fija doctrina sobre gastos asociados a un préstamo hipotecario (SSTS de 23-1-2019)

El Tribunal Supremo fija doctrina sobre gastos asociados a un préstamo hipotecario (SSTS de 23-1-2019)

El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado (sentencias de 23-1-2019 )

Se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre.

En primer lugar el TS reitera que la cláusula que atribuye todos los gastos al deudor debe ser considerada abusiva en su totalidad y no de forma parcial. Eso plantea la cuestión es cual es el efecto de esa declaración de nulidad.

Un primer problema es que esos gastos no se han pagado al banco sino a terceros, por lo que no se produce directamente el efecto restitutorio del art. 1303 Cc. Tampoco la solución es reclamar a los terceros pues, como dice el TS, la anulación de la cláusula “no puede conllevar que esos terceros dejen de percibir lo que por ley les corresponde”. El TS acude a la Directiva 93/13, que impone que se restituya a la situación que se hubiera producido de no mediar la cláusula. Siguiendo la STJUE de 31 de mayo de 2018, asunto C-483/2016, que reconoce “un derecho a la restitución de las ventajas obtenidas indebidamente por el profesional en detrimento del consumidor en virtud de la cláusula abusiva”, entiende que es el banco el que debe restituir. Es llamativo que no concrete claramente el fundamento pues en una de las sentencias habla solo de “una situación asimilable a la del enriquecimiento injusto” mientras que en otras añade que “también tiene similitudes analógicas con el pago de lo indebido”. En todo caso el efecto es la obligación de restituir lo indebidamente pagado con el interés legal del dinero, lo cual parece correcto pues al partir ese enriquecimiento de un acto ilícito del acreedor, es lógico que esté obligado a indemnizar los perjuicios, y también que estos se concreten en el interés legal.

En cuanto al IMPUESTO DE AJD, reitera la doctrina de las sentencias 147/2018 y 148/2018, de 15 de marzo: el sujeto pasivo por la cuota variable es el deudor y el timbre se distribuye igual que los gastos notariales (en los que en la práctica está incluido). En consecuencia, no cabe restitución por este concepto. Agrega que “estas consideraciones han sido reafirmadas por las conclusiones de las sentencias del pleno de la Sala 3ª 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre”. Precisa además que “no quedan cuestionadas por el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre… puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna”. 

En cuanto a los GASTOS NOTARIALES, señala que existe un único concepto por préstamo hipotecario, sin que se distinga entre préstamo e hipoteca. El arancel notarial atribuye la obligación a quién “hubieren requerido la  prestación… y, en su caso, a los interesados”, y el TS entiende que “la intervención notarial interesa a ambas partes”: al prestamista por concederle un título ejecutivo e inscribible y al prestatario por obtener tipos más bajos. Por ello, atribuye los gastos de matriz por mitad.  Lo mismo se aplicará a la modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En la escritura de cancelación de la hipoteca, por el contrario, “el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto.” Respecto de las copias, del propio arancel (y también de la STS 15-3-2018) resulta que corresponden al que las solicite, y por tanto al prestamista.

Respecto de los GASTOS REGISTRALES, el arancel no habla de interesados sino que obliga a “aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba” por lo que corresponden por entero al banco, mientras que en la cancelación “ésta libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, por lo que le corresponde este gasto”.

Finalmente, trata la cuestión de los GASTOS DE GESTORÍA. Ante la falta de una norma que los regule, el TS entiende que los debe pagar aquel a quién se presta el servicio y entendiendo que “las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad”. Esta conclusión es discutible que se aplique a las hipotecas posteriores a 10-11-2018, en las que el Impuesto de AJD corresponde al prestamista. Los servicios que presta la gestoría según el TS son “la llevanza al notario de la documentación para la confección de la escritura, su presentación en el registro de la propiedad o su presentación ante la Agencia Tributaria para el pago del impuesto”. Cuando estas dos últimas gestiones corresponden al Banco no está claro que el reparto por mitad sea razonable.

Por último, el TS considera necesario dejar claro que su doctrina no limita la posibilidad de regulación de esta materia y dice: “el legislador puede modificar la normativa aplicable y establecer otros criterios de atribución del pago de estos gastos…, como parece probable que lleve a cabo el proyecto de Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario … Pero esas nuevas normas no pueden ser aplicadas con carácter retroactivo, salvo que en ellas se disponga lo contrario (art. 2.3 del Código Civil).”

Mientras entra en vigor la nueva normativa, los bancos deberían adaptar sus cláusulas a esta nueva doctrina del TS. En la actualidad la mayor parte de estas respetan esos criterios salvo en lo referente a los gastos de matriz de escritura que se suelen atribuir al deudor.

MÁS SOBRE LAS CLÁUSULAS SUELO: CUIDADO CON LO QUE FIRMAMOS

MÁS SOBRE LAS CLÁUSULAS  SUELO: CUIDADO CON LO QUE FIRMAMOS

Algunos clientes de nuestro Despacho han recibido ofertas de la entidad para eliminar la cláusula suelo de sus préstamos, sin embargo estas ofertas, en realidad, encierran un acuerdo muy ventajoso para el banco porque cierra la puerta a una ulterior reclamación judicial por el cliente.

El formulario que el Banco de CEISS (Caja España, Caja Duero) presentan al cliente para documentar este “tramposo” acuerdo se denomina “REVISION DE CONDICIONES FINANCIERAS EN PRESTAMOS VIGENTES” y, entre las condiciones que ponen a la firma, figura la condición siguiente:

1. El prestatario manifiesta expresamente conocer las CONDICIONES FINANCIERAS VIGENTES del préstamo arriba identificado, (manifiesta) estar informado, comprender las mismas y mostrarse conforme con su aplicación, incluída la aplicación de un TIPO MÍNIMO (cláusula suelo) hasta ese momento

Hemos subrayado la frase-trampa porque en ella al cliente “le hacen decir” que está conforme con la aplicación del suelo hasta ese momento.

Si lo firmas, dejarán de aplicarte la cláusula suelo, pero pierdes el derecho a reclamar lo que has pagado de más porque estás reconociendo que conocías la existencia de la cláusula, que comprendes su alcance y que estás conforme con su aplicación hasta ese momento.

Por otro lado, el documento permite al banco limitar en el tiempo la aplicación de las nuevas condiciones, pues incorpora un cuadro denominado “período de vigencia”, que permite acotar el plazo de aplicación de las nuevas condiciones, por lo que el cliente debe estar atento a que las nuevas condiciones que le proponen no tengan fecha de caducidad y que su vigencia llegue hasta la fecha de vencimiento final del préstamo.

En resumen, nuestra recomendación es que no se firmen estos acuerdos porque con ellos se impide la reclamación judicial y queda consolidado el cobro indebido de intereses, realizado en los años anteriores por el banco, que en algunos casos puede ser muy importante.

Desde T&A ABOGADAS podemos ayudarle a conseguir la anulación de la cláusula suelo y la recuperación de lo pagado por la indebida aplicación de dicha cláusula.

MÁS SOBRE LAS CLÁUSULAS SUELO: CUIDADO CON LO QUE FIRMAMOS

MÁS SOBRE LAS CLÁUSULAS  SUELO: CUIDADO CON LO QUE FIRMAMOS

Algunos clientes de nuestro Despacho han recibido ofertas de la entidad para eliminar la cláusula suelo de sus préstamos, sin embargo estas ofertas, en realidad, encierran un acuerdo muy ventajoso para el banco porque cierra la puerta a una ulterior reclamación judicial por el cliente.

El formulario que el Banco de CEISS (Caja España, Caja Duero) presentan al cliente para documentar este “tramposo” acuerdo se denomina “REVISION DE CONDICIONES FINANCIERAS EN PRESTAMOS VIGENTES” y, entre las condiciones que ponen a la firma, figura la condición siguiente:

“1. El prestatario manifiesta expresamente conocer las CONDICIONES FINANCIERAS VIGENTES del préstamo arriba identificado, (manifiesta) estar informado, comprender las mismas y mostrarse conforme con su aplicación, incluída la aplicación de un TIPO MÍNIMO (cláusula suelo) hasta ese momento

Hemos subrayado la frase-trampa porque en ella al cliente “le hacen decir” que está conforme con la aplicación del suelo hasta ese momento.

Si lo firmas, dejarán de aplicarte la cláusula suelo, pero pierdes el derecho a reclamar lo que has pagado de más porque estás reconociendo que conocías la existencia de la cláusula, que comprendes su alcance y que estás conforme con su aplicación hasta ese momento.

Por otro lado, el documento permite al banco limitar en el tiempo la aplicación de las nuevas condiciones, pues incorpora un cuadro denominado “período de vigencia”, que permite acotar el plazo de aplicación de las nuevas condiciones, por lo que el cliente debe estar atento a que las nuevas condiciones que le proponen no tengan fecha de caducidad y que su vigencia llegue hasta la fecha de vencimiento final del préstamo.

En resumen, nuestra recomendación es que no se firmen estos acuerdos porque con ellos se impide la reclamación judicial y queda consolidado el cobro indebido de intereses, realizado en los años anteriores por el banco, que en algunos casos puede ser muy importante.

Desde T&A ABOGADAS podemos ayudarle a conseguir la anulación de la cláusula suelo y la recuperación de lo pagado por la indebida aplicación de dicha cláusula.

EL INDICE IRPH: Nos recuerda al ABUSO de las“CLÁUSULA SUELO”

EL INDICE IRPH: Nos recuerda al ABUSO de las“CLÁUSULA SUELO”

Todos conocemos el tremendo escándalo de las “cláusulas suelo” en las hipotecas: millones de ciudadanos contaban con una cláusula perjudicial en sus contratos que no conocían y cuyo alcance no entendían; y que les obligaba a pagar un tipo fijo a pesar de que el Euribor esté en mínimos históricos y sea índice de referencia mayoritaria. Afortunadamente, la batalla judicial por esta cláusula suelo totalmente abusiva se está ganando por goleada, habiendo llegado incluso al Tribunal Supremo. El IRPH es un asunto comparable.

La mayoría de préstamos hipotecarios en España están referenciados al índice Euribor, que actualmente está en sus niveles históricos más bajos (-0,007%); sin embargo, muchos de ellos todavía están ligados a un índice mucho más perjudicial, el IRPH, que supone pagar mucho más dinero cada mesEn un hipoteca media, y siendo conservadores, supondría alrededor de 1.200 euros más al año, aunque la cifra puede ser mayor, dependiendo de la cuantía y el plazo de amortización. Un mínimo de 100 euros más a pagar en la pesada carga de las hipotecas cada mes es mucho dinero.

El índice IRPH siempre se ha situado muy por encima del Euribor, con una diferencia de hasta 2,79 puntos alcanzada en septiembre de 2009 y una media de 1,55 puntos por encima durante dicho periodo. Su única “supuesta” ventaja era la estabilidad. La realidad es que en muchísimos casos, por no decir en todos, las entidades no actuaron con transparencia y no ofrecían alternativas ni lo explicaban de manera adecuada. Inevitablemente, esta situación nos recuerda al abuso de las cláusulas suelo. Además, el índice IRPH está sujeto a manipulación y es opaco; el propio Banco de España ya admitía en 2015 que el IRPH Cajas era susceptible de manipulación.

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LAS CLAVES DE LA VISTA EN EL TJUE SOBRE LA RETROACTIVIDAD DE LA NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS SUELO

LAS CLAVES DE LA VISTA EN EL TJUE  SOBRE LA RETROACTIVIDAD DE LA NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS SUELO
  • El Tribunal de Justicia Europea ha celebrado la vista sobre la retroactividad de cláusulas suelo, aunque la sentencia tardará unos seis meses.
  • Lo que se dirime no es tanto la nulidad de la cláusula suelo, como sus efectos y su retroactividad antes del año 2013 que limitó el Supremo.
  • El coste para la banca podría ser de 7.600 millones, según un informe del Banco de España citado ayer en Luxemburgo por el abogado del BBVA.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha celebrado este martes este 26 de abril una vista oral sobre los tres asuntos prejudiciales acumulados en relación a la retroactividad de las cláusulas suelo en España.

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¿QUE VA A PASAR CON MI HIPOTECA TRÁS LA SENTENCIA QUE ANULA LAS CLÁUSULAS SUELO DE LAS HIPOTECAS DE TODA LA BANCA ESPAÑOLA?

¿QUE VA A PASAR CON MI HIPOTECA TRÁS LA SENTENCIA QUE ANULA  LAS CLÁUSULAS SUELO DE LAS HIPOTECAS DE TODA LA BANCA ESPAÑOLA?

Si usted posee una hipoteca, y quiere saber si su préstamo se verá afectado por esta decisión judicial, lo primero que tiene que saber es si tiene una cláusula suelo.

La pista que podemos dar, es que a pesar de la bajada del euríbor, si en estos dos últimos años sigue pagando la misma letra, es que tiene cláusula suelo.

Si no tiene claro el indicio anterior, busque en su contrato hipotecario y vaya al aparatado de los intereses. “Es muy poco probable que vayan a encontrar el término cláusula suelo”. En su defecto, si encuentran las siguientes expresiones, significa que tienen cláusula suelo:

  • Limitación a la baja del tipo de interés.

  • Tipo de interés mínimo.

  • Horquillas de interés.

  • Túnel de interés.

  • Acotación mínima.

Si efectivamente posee una cláusula suelo, lo primero que debe hacer es presentar una reclamación previa en su banco para solicitar su anulación. Antes de esta sentencia, si el banco se resistía a eliminar la cláusula suelo, los hipotecados podían acudir al Banco de España o a la Justicia directamente. Ahora, creemos que será “mucho más fácil” y apunta a que quizás sea suficiente con la reclamación previa, pero si el banco se niega, es recomendable presentar demanda haciendo mención a esta última sentencia.

No obstante, nos reiteramos en que la sentencia aún no es firme y tanto Adicae como los bancos tienen 20 días para recurrir en apelación ante la Sección 28 de la Audiencia Provincial de Madrid. Y de momento, Banco Sabadell ha anunciado llevará a cabo el recurso porque sus cláusulas “son transparentes y el cliente era consciente de su alcance”. Por lo que desconocemos, cuanto más se puede demorar.

Asimismo, recomendamos “no firmar ningún documento que le entregue el banco sobre la cláusula suelo si no se ha leído detenidamente y lo entiende perfectamente”.

EL JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 11 DE MADRID DECLARA NULAS LAS CLÁUSULAS SUELO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE 40 BANCOS Y CAJAS

EL JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 11 DE MADRID DECLARA NULAS LAS CLÁUSULAS SUELO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE 40 BANCOS Y CAJAS

Varapalo de un juzgado de Madrid sobre las cláusulas suelo de la banca. La juez declaró el pasado jueves la nulidad de las cláusulas suelo fijadas en las condiciones generales de las hipotecas suscritas con consumidores por “falta de transparencia”. Así pues, ha condenado a 40 bancos y cajas a eliminar las citadas cláusulas de los contratos en que se inserten y a cesar en su utilización de forma no transparente.

El juzgado estima parcialmente la demanda interpuesta poir Adicae y ha condenado a devolver a los hipotecados las cantidades “indebidamente” abonadas desde el pasado 9 de mayo de 2013, con los intereses que legalmente correspondan. Ese día, el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas suelo, pero sólo en los casos en los que el cliente no hubiera sido debidamente informado. No obstante, declara la subsistencia de los contratos de préstamos hipotecario en vigor suscritos por las entidades bancarias demandadas en los que se hayan incluido las cláusulas cuya utilización se ordena cesar.

La juez estima que las cláusulas suelo ahora anuladas carecen de transparencia y son por tanto abusivas, al igual que las ya examinadas por el Tribunal Supremo, al insertarse en el condicionado general de los contratos de préstamo hipotecario ofertados a interés variable sin que se resaltase por parte de la entidad bancaria la importancia de la inclusión de la cláusula en la vida económica del contrato, lo que frustraba las expectativas del consumidor, que cuando creía estar contratando un préstamo a interés variable se encontraba sorpresivamente con una cláusula que le impedía beneficiarse de las bajadas del tipo de referencia.

Por otra parte, la juez ha desestimado la pretensión de ADICAE de que las cláusulas suelo no respeten el equilibrio de las obligaciones y derechos del contrato y modifiquen la naturaleza de los contratos de préstamo y/o crédito hipotecario.

Esa posible que el fallo judicial se haga extensible a otras sentencia, aunque sobre este asunto hay controversia porque la sentencia dice que quedarán anuladas las cláusulas suelo “idénticas a las transcritas en la presente resolución”. Aún así la sentencia, todavía no es firme y tanto Adicae como los bancos tienen 20 días para recurrir en apelación ante la Sección 28 de la Audiencia Provincial de Madrid -la sección competente en asuntos de naturaleza mercantil-. De momento, Banco Sabadell ha anunciado llevará a cabo el recurso porque sus cláusulas “son transparentes y el cliente era consciente de su alcance”. Por lo que desconocemos, cuanto más se puede demorar.

Y es que la decisión de la juez se produce 20 días antes de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de su veredicto sobre este mismo asunto. En concreto, la UE deberá pronunciarse sobre la retroactividad, es decir, sobre si el dinero deberá devolverse desde el primer día de la firma. Si fuera así, el agujero para la banca sería todavía mayor.

SENTENCIA DEL JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 11 DE MADRID

Los notarios no pueden controlar la legalidad de los préstamos y las cláusulas hipotecarias

Los notarios no pueden controlar la legalidad de los préstamos y las cláusulas hipotecarias

La Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo ha confirmado la nulidad del artículo 30.3 y 4 de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios por falta de habilitación legal para regular la competencia del control de legalidad de los notarios, que pueden denegar la autorización de los préstamos hipotecarios o la inscripción de alguna de sus cláusulas cuando no cumplan con la legalidad vigente.

La sentencia indica que es necesaria una norma de rango legal que dé cobertura a las previsiones recogidas en la mencionada Orden que no sólo otorga la función de control notarial, sino que además establece que la decisión será recurrible ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.

La Sala Tercera rechaza los recursos de casación interpuestos por el abogado del Estado y el Consejo General del Notariado y ratifica el fallo de la Audiencia Nacional, que a su vez estimó el recurso interpuesto por el Colegio de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, anulando los citados preceptos.

El abogado del Estado defendió en su recurso, entre otros motivos, que el notario es un funcionario público que en su tarea de dar fe conforme a las leyes tiene un deber genérico de controlar todos los documentos por él autorizados. Por su parte, el Consejo General del Notariado argumentó que los preceptos anulados no tienen como objeto introducir un control de legalidad, sino proteger a los consumidores y a los usuarios en el mercado hipotecario.

Sin embargo, la Sala Tercera afirma que del tenor literal de los preceptos cuestionados se concluye que establecen dicho control de legalidad del notario sobre las operaciones de préstamo en las que interviene, lo que le permite denegar la autorización del mismo o de algunas de sus cláusulas.

La sentencia, considera que no se trata de cuestionar la oportunidad, procedencia o incluso la conveniencia de que el notario pueda ejercer esa función de control, sino si esta competencia está amparada o no, cuando resulte necesario, en una norma de rango legal.

La sentencia rechaza que los preceptos impugnados tengan cobertura legal en la Ley del Notariado, la Ley de Economía Sostenible, la Ley de Defensa de los Consumidores o la Ley de Medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. También concluye que corresponde al legislador, y no a un departamento ministerial determinado, la aprobación de los preceptos ahora anulados por falta de cobertura legal.

Asimismo, reconoce la legitimidad activa para recurrir del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles, a quienes no se puede considerar como simples terceros ajenos a la materia regulada en dichos preceptos.

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Avalancha de desestimientos en los juzgados ante el Arbitraje de Bankia

Avalancha de desestimientos en los juzgados ante el Arbitraje de Bankia

Bankia ha confirmado que devolverá todo el dinero a cada inversor particular más unos intereses compensatorios. La entidad asegura que con las provisiones que realizó para cubrir este gasto serán suficientes y garantiza además que producidas las reclamaciones el inversor recuperará su dinero en tan solo dos semanas.

El plazo para reclamar se abre hoy, 18 de febrero, y estará abierto durante tres meses. Aunque quien prefiera la vía judicial puede continuar, si buen es un proceso que se demora meses. Las propias sucursales de Bankia contarán con las solicitudes para formalizar la reclamación.

Se entiende por pequeño inversor los que se hallen en el tramo minorista y que acudieron a la Oferta Pública de Suscripción de Acciones de julio de 2011. Pueden acceder al arbitraje tanto los que ya hayan reclamado por vía judicial como por vía extrajudicial.

Se les devolverá el 100% del dinero invertido más el 1% anual como intereses de compensación. La entidad exige que devuelva las acciones suscritas y si las ha vendido, Bankia pagará la diferencia entre lo que invirtió el particular y lo que ingresó con la venta de los títulos. Seguir leyendo “Avalancha de desestimientos en los juzgados ante el Arbitraje de Bankia”

SENTENCIAS FAVORABLES DE CLAUSULA SUELO EN VALLADOLID

SENTENCIAS FAVORABLES DE CLAUSULA SUELO EN VALLADOLID

En el pasado año 2015 hemos podido notificar a varios de nuestros clientes Vallisoletanos varias Sentencias por parte del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Valladolid a su favor por las clausulas suelo de sus hipotecas. Casi todas ellas en contra del BANCO CEISS, declarando la Nulidad por abusiva de dicha clausula de tipo mínimo de interés (suelo), contenidas en escrituras de préstamo hipotecario y condenando a la demandada a eliminar dichas clausulas de los contratos, rigiendo la variable pactada, así como a reintegrar a nuestros clientes las cantidades indebidamente cobradas por aplicación de las mismas, más el interés legal desde cada uno de los abonos.

Nos convierten en un referente en este ámbito, el contar con numerosas sentencias favorables a los intereses de nuestros representados que han visto como se les ha eliminado la clausula suelo de sus hipotecas, pasando a abonar una media de 160 EUROS MENOS EN SUS CUOTAS MENSUALES, lo cual puede ascender incluso a 2000 EUROS ANUALES.