EL INDICE IRPH: Nos recuerda al ABUSO de las“CLÁUSULA SUELO”

EL INDICE IRPH: Nos recuerda al ABUSO de las“CLÁUSULA SUELO”

Todos conocemos el tremendo escándalo de las “cláusulas suelo” en las hipotecas: millones de ciudadanos contaban con una cláusula perjudicial en sus contratos que no conocían y cuyo alcance no entendían; y que les obligaba a pagar un tipo fijo a pesar de que el Euribor esté en mínimos históricos y sea índice de referencia mayoritaria. Afortunadamente, la batalla judicial por esta cláusula suelo totalmente abusiva se está ganando por goleada, habiendo llegado incluso al Tribunal Supremo. El IRPH es un asunto comparable.

La mayoría de préstamos hipotecarios en España están referenciados al índice Euribor, que actualmente está en sus niveles históricos más bajos (-0,007%); sin embargo, muchos de ellos todavía están ligados a un índice mucho más perjudicial, el IRPH, que supone pagar mucho más dinero cada mesEn un hipoteca media, y siendo conservadores, supondría alrededor de 1.200 euros más al año, aunque la cifra puede ser mayor, dependiendo de la cuantía y el plazo de amortización. Un mínimo de 100 euros más a pagar en la pesada carga de las hipotecas cada mes es mucho dinero.

El índice IRPH siempre se ha situado muy por encima del Euribor, con una diferencia de hasta 2,79 puntos alcanzada en septiembre de 2009 y una media de 1,55 puntos por encima durante dicho periodo. Su única “supuesta” ventaja era la estabilidad. La realidad es que en muchísimos casos, por no decir en todos, las entidades no actuaron con transparencia y no ofrecían alternativas ni lo explicaban de manera adecuada. Inevitablemente, esta situación nos recuerda al abuso de las cláusulas suelo. Además, el índice IRPH está sujeto a manipulación y es opaco; el propio Banco de España ya admitía en 2015 que el IRPH Cajas era susceptible de manipulación.

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LAS CLAVES DE LA VISTA EN EL TJUE SOBRE LA RETROACTIVIDAD DE LA NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS SUELO

LAS CLAVES DE LA VISTA EN EL TJUE  SOBRE LA RETROACTIVIDAD DE LA NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS SUELO
  • El Tribunal de Justicia Europea ha celebrado la vista sobre la retroactividad de cláusulas suelo, aunque la sentencia tardará unos seis meses.
  • Lo que se dirime no es tanto la nulidad de la cláusula suelo, como sus efectos y su retroactividad antes del año 2013 que limitó el Supremo.
  • El coste para la banca podría ser de 7.600 millones, según un informe del Banco de España citado ayer en Luxemburgo por el abogado del BBVA.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha celebrado este martes este 26 de abril una vista oral sobre los tres asuntos prejudiciales acumulados en relación a la retroactividad de las cláusulas suelo en España.

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FORMULAS PARA BAJAR LA CUOTA DE NUESTRA HIPOTECA

FORMULAS PARA BAJAR LA CUOTA DE NUESTRA HIPOTECA

Estar desempleado, tener gastos inesperados, ser autónomo y pasar por un mes sin ingresos… Son varias las situaciones que nos pueden llevar a tener dificultades para pagar la letra hipotecaria y, en esos momentos, desear que la cuota fuera más baja.

Desde T&A ABOGADAS recomiendamos hasta cinco fórmulas para conseguir pagar menos en el mes a mes, explicando los pros y contras de cada técnica.

1. Solicitar una carencia. Sirve para pagar únicamente la parte de intereses de la cuota, sin amortizar nada de capital. Debemos explicar bien al banco que si no nos la conceden, seremos incapaces de pagar la cuota. Así, en una hipotecade 150.000 euros a 30 años a euríbor + 1 % en la que estamos pagando una cuota de 493 euros, la carencia haría que pagáramos solo 144 euros al mes, durante 2 o 3 años, mientras nos recuperamos económicamente. Lo mejor: un grandísimo alivio en el mes a mes. Lo peor: cuando acaben los meses de carencia la cuota volverá a ser la que era de un mes para otro, y encima nuestra hipoteca se alargará dos o tres años. Al final de la hipoteca, habremos pagado más intereses totales. 

2. Alargar el plazo. Pasar de 20 a 30 años en una hipoteca media de 150.000 euros a euríbor + 1 %, hará que nuestra cuota pase de 720 euros a 493 euros. Lo mejor: una significativa rebaja que nos dará aire en el mes a mes. Lo peor: 10 años más (o los que acordemos) de hipoteca que subirán el total de intereses que acabaremos pagando al banco. 

3. Negociar una rebaja del interés. ¿Cómo se consigue? Se puede intentar por dos vías. La primera, prometiéndole al banco algo que le interese, como contratar un seguro que necesitemos con ellos, abrir un plan de pensiones en la entidad, domiciliar algunos recibos más… La segunda vía es conseguir una oferta de otro banco que nos dé mejores condiciones y, con la oferta en la mano, explicarle a nuestro banco que si no igualan la oferta nos iremos al otro banco. En ocasiones, nuestro banco reacciona rebajando el interés. Lo mejor: es una rebaja real sin coste para nosotros. Lo peor: hay que ser capaz de negociar bien. 

4. Llevarnos la hipoteca a otro banco. Este método tiene un coste (alrededor del 1 % de la hipoteca pendiente, o sea, unos 1.000 euros de cada 100.000 pendientes), pero en ocasiones merece la pena. Por ejemplo, si estamos pagando una hipoteca de 150.000 euros a 30 años a euríbor + 2,5 % y conseguimos que otro banco nos ofrezca euríbor + 1 %, pasaremos de pagar 605 euros al mes a pagar solo 493 euros. En este caso, en solo 5 meses ya estaremos ganando dinero. Lo mejor: el ahorro de este método es real, no solo un «parche» para ir tirando. Realmente pagaremos menos. Lo peor: hay que hacer una inversión inicial. 

5. Aplazar cuotas. Una manera de no pagar nada los meses que no damos abasto es contratar una hipoteca flexible.

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NADA ES PARA SIEMPRE, NI SIQUIERA LA HIPOTECA: PROCEDIMIENTO PARA CAMBIAR DE BANCO

NADA ES PARA SIEMPRE, NI SIQUIERA LA HIPOTECA: PROCEDIMIENTO PARA CAMBIAR DE BANCO

Es frecuente oír en las notarías eso de que una hipoteca une más que el matrimonio. De hecho, en muchas ocasiones, nada más terminar la explicación de una hipoteca, los interesados comentan entre sí: “Bueno, pues ya estamos casados con el banco…” Nada más lejos de la realidad: Cambiar la hipoteca de banco es muy sencillo y tiene unos costes limitados por la ley. ¿Qué debe hacer quien quiera cambiar de banco? El procedimiento está recogido en la Ley 2/1994, por la que se regula la subrogación y la modificación de los préstamos hipotecarios.

Así, el deudor puede cambiar de banco, incluso sin el consentimiento del anterior,  siguiendo estos pasos:

  • 1º:Debe dirigirse al nuevo banco, que le presentará una oferta vinculante en la que aparecerán las condiciones del nuevo préstamo hipotecario.
  • 2º:El nuevo banco notificará por vía notarial al banco anterior su disposición a subrogarse en el préstamo antiguo y le requerirá para que, en el plazo de siete días, expida una certificación del importe de la deuda que tiene el interesado con él.
  • 3º:Después de entregar la certificación, el banco anterior puede evitar la subrogación (enervarla) si, en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación, comparece ante el mismo notario y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a igualar o mejorar las condiciones de la oferta vinculante. Esta oferta deberá materializarse en el plazo de diez días hábiles.
  • 4º:Si el banco anterior no iguala o mejora las condiciones, bastará que el nuevo banco efectúe el pago al anterior de las cantidades pendientes por capital, intereses y comisiones e incorpore a la escritura un resguardo del pago.
  • 5º:Si el banco anterior no ha querido certificar el importe de la deuda, será suficiente con que el nuevo banco la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias del error, y deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. El notario lo notificará de oficio al banco anterior, y….ya está.

¿Y cuánto cuesta cambiarse de banco? También en este aspecto los gastos están tasados. Son tres las cosas que suelen preocupar a los interesados antes de tomar una decisión: Impuestos, comisiones y escrituras:

  • Impuestos: La misma Ley dice que la escritura de subrogación está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es decir, no se pagan impuestos.
  • Comisiones: La comisión que cobrará el banco depende del tipo de hipoteca. Si es de tipo variable y se contrató después del 27 de abril de 2003, la comisión de cancelación anticipada no puede ser mayor del 0,5%. Si por el contrario, el préstamo es anterior a dicha fecha, la comisión no puede ser mayor del 1%. En las hipotecas a interés fijo, la comisión de cancelación anticipada no está limitada legalmente. No obstante, el Gobierno recomendó -ya 1996- que las entidades de crédito rebajaran estas comisiones bancarias hasta un máximo del 2,5% del capital pendiente de amortización. Si se trata de un préstamo (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el deudor es una persona física (o una empresa de reducida dimensión), las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada las siguientes cantidades: 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación; o 0,25% si la amortización se produce a partir del quinto año.
  • Honorarios: Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales de las escrituras de subrogación, se aplica el arancel con las reducciones que establece para este caso y tomando como base de cálculo el 70% del capital.

En definitiva, ahora que los bancos vuelven a bajar los tipos de interés en los préstamos hipotecarios, volveremos a plantearnos las subrogaciones o cambios de banco. Yo mismo he hecho estos números en el despacho en muchas ocasiones, y puede asegurarse que para una “hipoteca media” la reducción en 0,5% del tipo de interés compensa los gastos que esto conlleva.

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