MÁS SOBRE LAS CLÁUSULAS SUELO: CUIDADO CON LO QUE FIRMAMOS

MÁS SOBRE LAS CLÁUSULAS  SUELO: CUIDADO CON LO QUE FIRMAMOS

Algunos clientes de nuestro Despacho han recibido ofertas de la entidad para eliminar la cláusula suelo de sus préstamos, sin embargo estas ofertas, en realidad, encierran un acuerdo muy ventajoso para el banco porque cierra la puerta a una ulterior reclamación judicial por el cliente.

El formulario que el Banco de CEISS (Caja España, Caja Duero) presentan al cliente para documentar este “tramposo” acuerdo se denomina “REVISION DE CONDICIONES FINANCIERAS EN PRESTAMOS VIGENTES” y, entre las condiciones que ponen a la firma, figura la condición siguiente:

“1. El prestatario manifiesta expresamente conocer las CONDICIONES FINANCIERAS VIGENTES del préstamo arriba identificado, (manifiesta) estar informado, comprender las mismas y mostrarse conforme con su aplicación, incluída la aplicación de un TIPO MÍNIMO (cláusula suelo) hasta ese momento

Hemos subrayado la frase-trampa porque en ella al cliente “le hacen decir” que está conforme con la aplicación del suelo hasta ese momento.

Si lo firmas, dejarán de aplicarte la cláusula suelo, pero pierdes el derecho a reclamar lo que has pagado de más porque estás reconociendo que conocías la existencia de la cláusula, que comprendes su alcance y que estás conforme con su aplicación hasta ese momento.

Por otro lado, el documento permite al banco limitar en el tiempo la aplicación de las nuevas condiciones, pues incorpora un cuadro denominado “período de vigencia”, que permite acotar el plazo de aplicación de las nuevas condiciones, por lo que el cliente debe estar atento a que las nuevas condiciones que le proponen no tengan fecha de caducidad y que su vigencia llegue hasta la fecha de vencimiento final del préstamo.

En resumen, nuestra recomendación es que no se firmen estos acuerdos porque con ellos se impide la reclamación judicial y queda consolidado el cobro indebido de intereses, realizado en los años anteriores por el banco, que en algunos casos puede ser muy importante.

Desde T&A ABOGADAS podemos ayudarle a conseguir la anulación de la cláusula suelo y la recuperación de lo pagado por la indebida aplicación de dicha cláusula.

EL INDICE IRPH: Nos recuerda al ABUSO de las“CLÁUSULA SUELO”

EL INDICE IRPH: Nos recuerda al ABUSO de las“CLÁUSULA SUELO”

Todos conocemos el tremendo escándalo de las “cláusulas suelo” en las hipotecas: millones de ciudadanos contaban con una cláusula perjudicial en sus contratos que no conocían y cuyo alcance no entendían; y que les obligaba a pagar un tipo fijo a pesar de que el Euribor esté en mínimos históricos y sea índice de referencia mayoritaria. Afortunadamente, la batalla judicial por esta cláusula suelo totalmente abusiva se está ganando por goleada, habiendo llegado incluso al Tribunal Supremo. El IRPH es un asunto comparable.

La mayoría de préstamos hipotecarios en España están referenciados al índice Euribor, que actualmente está en sus niveles históricos más bajos (-0,007%); sin embargo, muchos de ellos todavía están ligados a un índice mucho más perjudicial, el IRPH, que supone pagar mucho más dinero cada mesEn un hipoteca media, y siendo conservadores, supondría alrededor de 1.200 euros más al año, aunque la cifra puede ser mayor, dependiendo de la cuantía y el plazo de amortización. Un mínimo de 100 euros más a pagar en la pesada carga de las hipotecas cada mes es mucho dinero.

El índice IRPH siempre se ha situado muy por encima del Euribor, con una diferencia de hasta 2,79 puntos alcanzada en septiembre de 2009 y una media de 1,55 puntos por encima durante dicho periodo. Su única “supuesta” ventaja era la estabilidad. La realidad es que en muchísimos casos, por no decir en todos, las entidades no actuaron con transparencia y no ofrecían alternativas ni lo explicaban de manera adecuada. Inevitablemente, esta situación nos recuerda al abuso de las cláusulas suelo. Además, el índice IRPH está sujeto a manipulación y es opaco; el propio Banco de España ya admitía en 2015 que el IRPH Cajas era susceptible de manipulación.

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LAS CLAVES DE LA VISTA EN EL TJUE SOBRE LA RETROACTIVIDAD DE LA NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS SUELO

LAS CLAVES DE LA VISTA EN EL TJUE  SOBRE LA RETROACTIVIDAD DE LA NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS SUELO
  • El Tribunal de Justicia Europea ha celebrado la vista sobre la retroactividad de cláusulas suelo, aunque la sentencia tardará unos seis meses.
  • Lo que se dirime no es tanto la nulidad de la cláusula suelo, como sus efectos y su retroactividad antes del año 2013 que limitó el Supremo.
  • El coste para la banca podría ser de 7.600 millones, según un informe del Banco de España citado ayer en Luxemburgo por el abogado del BBVA.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha celebrado este martes este 26 de abril una vista oral sobre los tres asuntos prejudiciales acumulados en relación a la retroactividad de las cláusulas suelo en España.

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¿QUE VA A PASAR CON MI HIPOTECA TRÁS LA SENTENCIA QUE ANULA LAS CLÁUSULAS SUELO DE LAS HIPOTECAS DE TODA LA BANCA ESPAÑOLA?

¿QUE VA A PASAR CON MI HIPOTECA TRÁS LA SENTENCIA QUE ANULA  LAS CLÁUSULAS SUELO DE LAS HIPOTECAS DE TODA LA BANCA ESPAÑOLA?

Si usted posee una hipoteca, y quiere saber si su préstamo se verá afectado por esta decisión judicial, lo primero que tiene que saber es si tiene una cláusula suelo.

La pista que podemos dar, es que a pesar de la bajada del euríbor, si en estos dos últimos años sigue pagando la misma letra, es que tiene cláusula suelo.

Si no tiene claro el indicio anterior, busque en su contrato hipotecario y vaya al aparatado de los intereses. “Es muy poco probable que vayan a encontrar el término cláusula suelo”. En su defecto, si encuentran las siguientes expresiones, significa que tienen cláusula suelo:

  • Limitación a la baja del tipo de interés.

  • Tipo de interés mínimo.

  • Horquillas de interés.

  • Túnel de interés.

  • Acotación mínima.

Si efectivamente posee una cláusula suelo, lo primero que debe hacer es presentar una reclamación previa en su banco para solicitar su anulación. Antes de esta sentencia, si el banco se resistía a eliminar la cláusula suelo, los hipotecados podían acudir al Banco de España o a la Justicia directamente. Ahora, creemos que será “mucho más fácil” y apunta a que quizás sea suficiente con la reclamación previa, pero si el banco se niega, es recomendable presentar demanda haciendo mención a esta última sentencia.

No obstante, nos reiteramos en que la sentencia aún no es firme y tanto Adicae como los bancos tienen 20 días para recurrir en apelación ante la Sección 28 de la Audiencia Provincial de Madrid. Y de momento, Banco Sabadell ha anunciado llevará a cabo el recurso porque sus cláusulas “son transparentes y el cliente era consciente de su alcance”. Por lo que desconocemos, cuanto más se puede demorar.

Asimismo, recomendamos “no firmar ningún documento que le entregue el banco sobre la cláusula suelo si no se ha leído detenidamente y lo entiende perfectamente”.

EL JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 11 DE MADRID DECLARA NULAS LAS CLÁUSULAS SUELO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE 40 BANCOS Y CAJAS

EL JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 11 DE MADRID DECLARA NULAS LAS CLÁUSULAS SUELO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE 40 BANCOS Y CAJAS

Varapalo de un juzgado de Madrid sobre las cláusulas suelo de la banca. La juez declaró el pasado jueves la nulidad de las cláusulas suelo fijadas en las condiciones generales de las hipotecas suscritas con consumidores por “falta de transparencia”. Así pues, ha condenado a 40 bancos y cajas a eliminar las citadas cláusulas de los contratos en que se inserten y a cesar en su utilización de forma no transparente.

El juzgado estima parcialmente la demanda interpuesta poir Adicae y ha condenado a devolver a los hipotecados las cantidades “indebidamente” abonadas desde el pasado 9 de mayo de 2013, con los intereses que legalmente correspondan. Ese día, el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas suelo, pero sólo en los casos en los que el cliente no hubiera sido debidamente informado. No obstante, declara la subsistencia de los contratos de préstamos hipotecario en vigor suscritos por las entidades bancarias demandadas en los que se hayan incluido las cláusulas cuya utilización se ordena cesar.

La juez estima que las cláusulas suelo ahora anuladas carecen de transparencia y son por tanto abusivas, al igual que las ya examinadas por el Tribunal Supremo, al insertarse en el condicionado general de los contratos de préstamo hipotecario ofertados a interés variable sin que se resaltase por parte de la entidad bancaria la importancia de la inclusión de la cláusula en la vida económica del contrato, lo que frustraba las expectativas del consumidor, que cuando creía estar contratando un préstamo a interés variable se encontraba sorpresivamente con una cláusula que le impedía beneficiarse de las bajadas del tipo de referencia.

Por otra parte, la juez ha desestimado la pretensión de ADICAE de que las cláusulas suelo no respeten el equilibrio de las obligaciones y derechos del contrato y modifiquen la naturaleza de los contratos de préstamo y/o crédito hipotecario.

Esa posible que el fallo judicial se haga extensible a otras sentencia, aunque sobre este asunto hay controversia porque la sentencia dice que quedarán anuladas las cláusulas suelo “idénticas a las transcritas en la presente resolución”. Aún así la sentencia, todavía no es firme y tanto Adicae como los bancos tienen 20 días para recurrir en apelación ante la Sección 28 de la Audiencia Provincial de Madrid -la sección competente en asuntos de naturaleza mercantil-. De momento, Banco Sabadell ha anunciado llevará a cabo el recurso porque sus cláusulas “son transparentes y el cliente era consciente de su alcance”. Por lo que desconocemos, cuanto más se puede demorar.

Y es que la decisión de la juez se produce 20 días antes de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de su veredicto sobre este mismo asunto. En concreto, la UE deberá pronunciarse sobre la retroactividad, es decir, sobre si el dinero deberá devolverse desde el primer día de la firma. Si fuera así, el agujero para la banca sería todavía mayor.

SENTENCIA DEL JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 11 DE MADRID

Los notarios no pueden controlar la legalidad de los préstamos y las cláusulas hipotecarias

Los notarios no pueden controlar la legalidad de los préstamos y las cláusulas hipotecarias

La Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo ha confirmado la nulidad del artículo 30.3 y 4 de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios por falta de habilitación legal para regular la competencia del control de legalidad de los notarios, que pueden denegar la autorización de los préstamos hipotecarios o la inscripción de alguna de sus cláusulas cuando no cumplan con la legalidad vigente.

La sentencia indica que es necesaria una norma de rango legal que dé cobertura a las previsiones recogidas en la mencionada Orden que no sólo otorga la función de control notarial, sino que además establece que la decisión será recurrible ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.

La Sala Tercera rechaza los recursos de casación interpuestos por el abogado del Estado y el Consejo General del Notariado y ratifica el fallo de la Audiencia Nacional, que a su vez estimó el recurso interpuesto por el Colegio de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, anulando los citados preceptos.

El abogado del Estado defendió en su recurso, entre otros motivos, que el notario es un funcionario público que en su tarea de dar fe conforme a las leyes tiene un deber genérico de controlar todos los documentos por él autorizados. Por su parte, el Consejo General del Notariado argumentó que los preceptos anulados no tienen como objeto introducir un control de legalidad, sino proteger a los consumidores y a los usuarios en el mercado hipotecario.

Sin embargo, la Sala Tercera afirma que del tenor literal de los preceptos cuestionados se concluye que establecen dicho control de legalidad del notario sobre las operaciones de préstamo en las que interviene, lo que le permite denegar la autorización del mismo o de algunas de sus cláusulas.

La sentencia, considera que no se trata de cuestionar la oportunidad, procedencia o incluso la conveniencia de que el notario pueda ejercer esa función de control, sino si esta competencia está amparada o no, cuando resulte necesario, en una norma de rango legal.

La sentencia rechaza que los preceptos impugnados tengan cobertura legal en la Ley del Notariado, la Ley de Economía Sostenible, la Ley de Defensa de los Consumidores o la Ley de Medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. También concluye que corresponde al legislador, y no a un departamento ministerial determinado, la aprobación de los preceptos ahora anulados por falta de cobertura legal.

Asimismo, reconoce la legitimidad activa para recurrir del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles, a quienes no se puede considerar como simples terceros ajenos a la materia regulada en dichos preceptos.

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Avalancha de desestimientos en los juzgados ante el Arbitraje de Bankia

Avalancha de desestimientos en los juzgados ante el Arbitraje de Bankia

Bankia ha confirmado que devolverá todo el dinero a cada inversor particular más unos intereses compensatorios. La entidad asegura que con las provisiones que realizó para cubrir este gasto serán suficientes y garantiza además que producidas las reclamaciones el inversor recuperará su dinero en tan solo dos semanas.

El plazo para reclamar se abre hoy, 18 de febrero, y estará abierto durante tres meses. Aunque quien prefiera la vía judicial puede continuar, si buen es un proceso que se demora meses. Las propias sucursales de Bankia contarán con las solicitudes para formalizar la reclamación.

Se entiende por pequeño inversor los que se hallen en el tramo minorista y que acudieron a la Oferta Pública de Suscripción de Acciones de julio de 2011. Pueden acceder al arbitraje tanto los que ya hayan reclamado por vía judicial como por vía extrajudicial.

Se les devolverá el 100% del dinero invertido más el 1% anual como intereses de compensación. La entidad exige que devuelva las acciones suscritas y si las ha vendido, Bankia pagará la diferencia entre lo que invirtió el particular y lo que ingresó con la venta de los títulos. Seguir leyendo “Avalancha de desestimientos en los juzgados ante el Arbitraje de Bankia”